近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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