近两年火(h猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种uǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投猕猴桃要公母一起种吗，猕猴桃一公一母怎么种资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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