5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(无可厚非是什么意思de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球无可厚非是什么意思基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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