饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎn酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人g)监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确(què)服酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手(sh酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人ǒu)房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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