导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使临沂是几线城市，临沂是几线城市2023(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）临沂是几线城市，临沂是几线城市2023trong>人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　临沂是几线城市，临沂是几线城市2023　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。