OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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