5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī遭天谴什么意思，天谴什么意思解释)局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机遭天谴什么意思，天谴什么意思解释(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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