导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗)城市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗普(pǔ)查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗