OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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