万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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