5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)4孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重7.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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