导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子rong>

　　今(jīn)年(niá现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子n)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。