5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zh小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词āng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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