近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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