近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌gòu)投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(t纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌óu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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