OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首批读西的字有哪些，读喜的字有哪些扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在读西的字有哪些，读喜的字有哪些资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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