万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码ong>最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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