导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是黄山山体主要由什么岩石构成仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zh黄山山体主要由什么岩石构成ù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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