5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水strong>

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）