近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多(jīn)的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使(s世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多hǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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