“现在的房(fáng)地产很难再(zài)出(chū)现像(xiàng)过(guò)去(qù)十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业(yè)分化(huà)的愈(yù)加明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资(zī)者的(de)关(guān)注度从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且是反复(fù)地(dì)杀(shā)到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要(yào)非常小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房(fáng)地产的(de)开(kāi)发资金来源，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况相(xiāng)较(jiào)一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那些有国(guó)企背景(jǐng)的(de)房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融(róng)资(zī)等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优(yōu)势，更(gèng)具体(tǐ)一(yī)点，就是(shì)它(tā)的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是业(yè)内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们看重(zhòng)的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企<硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子/p>

　　需(xū)警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健特色(sè)的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一(yī)。与此同时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了快(kuài)速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的(de)楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的(de)赢(yíng)家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本(běn)身储备了(le)很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另(lìng)外一半也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的两年市场没有想(xiǎng)象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来(lái)衡(héng)量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还(hái)是看房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标(biāo)准要比(bǐ)“三(sān)道(dào)红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求不(bù)得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避(bì)公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂(mào)、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个(gè)别民(mín)营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子(rán)对比(bǐ)民(mín)营(yíng)房(fáng)企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根(gēn)据2023年(nián)一(yī)季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全(quán)国(guó)社(shè)保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴(bā)马资(zī)产管理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江集(jí)团9543万(wàn)股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年(nián)以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成(chéng)营(yíng)收(shōu)来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营(yíng)收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的土储补充(chōng)同样较为积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出(chū)表现，也让滨江集团的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻(fān)了(le)超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来(lái)多家机(jī)构的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物(wù)业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游(yóu)材料(liào)端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不足(zú)导致上游(yóu)不(bù)被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性(xìng)的(de)家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居(jū)民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的(d硝酸锌化学式怎么写出来的，硝酸锌化学式子e)增加，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一(yī)直都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的(de)统计(jì)，目(mù)前暂居前(qián)两位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司一季(jì)报的(de)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金(jīn)都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票(piào)还(hái)有金(jīn)地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾经风光一(yī)时的(de)家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他(tā)管理的广(guǎng)发(fā)策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只公募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举(jǔ)例(lì)分析：“物业服(fú)务不(bù)是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市(shì)场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到(dào)期(qī)的合同里提价(jià)成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公司很少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安(ān)这(zhè)些固定人员成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户(hù)没有那么(me)满意，能做(zuò)到提(tí)价(jià)难度是非常(cháng)大的(de)。但是该(gāi)公(gōng)司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好的(de)服(fú)务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

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