近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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