近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gè是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗ng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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