5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的(de爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语)务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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