一(yī)线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二(èr)手房指导(dǎo)价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这(zhè)么重(zhòng)要？首先二(èr)手房指导价(jià)被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最(zuì)后一(yī)个还在“认(rèn)真”实施这条(tiáo)政策的城市(shì)，最(zuì)后(hòu)深圳是(shì)房(fáng)价(jià)前三(sān)的(de)核心城市。所以，深圳的一(yī)举(jǔ)一动都具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指出，深(shēn)圳二(èr)手房指导价如(rú)果取消，首先有利(lì)于深圳二手房回(huí)暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼(lóu)市(shì)回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价”正式结束(shù)。传言称(chēng)：二手房贷款不按官方参考价(jià)（指(zhǐ)导价），银行(xíng)核定房价(jià)以网签备案价和评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价(jià)真正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看到(dào)官方(fāng)文件(jiàn)。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳(zhèn)多家大行表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目(mù)前仍按参考(kǎo)价(jià)办理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居(jū)研究院(yuàn)研究总(zǒng)监严跃进认为，本次(cì)政策大(dà)概率为真(zhēn)，更(gèng)多体现为银行贷款等领(lǐng)域按照新的规则(zé)进行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有些(xiē)事(shì)情，是不(bù)用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市二手房指导价横空(kōng)出世。当(dāng)时，深圳一口气(qì)公布(bù)了(le)全市(shì)3595个小区(qū)的(de)参考价(jià)，很多南山(shān)、福田(tián)、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场价打了(le)5折、6折来“指(zhǐ)导(dǎo)”，银行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家(jiā)还(hái)不觉得厉害(hài)，但经历了(le)这(zhè)两(liǎng)年(nián)的痛(tòng)苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市(shì)场价1000万(wàn)的房(fáng)子，如果(guǒ)不(bù)“指导”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折即700万，那(nà)么首付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实际首付去(qù)到了(le)510万(wàn)，相当于首付(fù)5成了（多给210万首付）。这直接让大(dà)批量买家，失去了购房能力，相当(dāng)于强势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参(cān)考价以后(hòu)，东(dōng)莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥(féi)、广州等(děng)10多个城(chéng)市陆(lù)续(xù)跟进。事实也确实(shí)证明了，这条(tiáo)政策的“核(hé)弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据(jù)安(ān)居客的(de)统计，实施二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为(wèi)例，全国70个大中(zhōng)城(chéng)市房(fáng)价只有6个同(tóng)比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出(chū)了(le)沉重代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心数(shù)据显示(shì)：成(chéng)交量(liàng)上，二(èr)手(shǒu)房指导价出台当年，深(shēn)圳二(èr)手住(zhù)宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较2020市场(chǎng)高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格方(fāng)面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月相比，如(rú)今(jīn)二手房挂牌价(jià)低于及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳(zhèn)各区(qū)二(èr)手房成(chéng)交TOP10小区中，过(guò)半(bàn)成交价(jià)低于参考(kǎo)价(jià)。

　　只有真实(shí)经历其中(zhōng)的人，才能深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗(dōng)，斩仓的(de)新闻(wén)不(bù)绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三(sān)年前高(gāo)杠杆买了2套华润(rùn)城，月供1张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗2万，最终亏损1000万破产。据媒(méi)体推测(cè)，如果案例属实，买家的实际购(gòu)房成本高达20万/平(píng)，目(mù)前价(jià)格跌至(zhì)14万(wàn)/平，叠加这三年的(de)房(fáng)贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超(chāo)千万。

　　深圳一(yī)大批人这两年感受到(dào)了太(tài)多(duō)“心酸”。二手房成交量创下(xià)多年新(xīn)低，学区房神(shén)话(huà)不(bù)再，房产中介的日子难过(guò)，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手房指导价的城市(shì)陆陆续续低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳还(hái)是最后(hòu)的“张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗堡(bǎo)垒”。

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　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不(bù)端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点(diǎn)多(duō)子女(nǚ)家庭和(hé)职住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以多孩家庭在新房计分制度政(zhèng)策上的支(zhī)持。

　　从最新(xīn)公布(bù)的3月(yuè)份70个大(dà)中城市商品住(zhù)宅销售价格(gé)变(biàn)动情况来看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已(yǐ)经(jīng)同(tóng)比增长了，其他二线城市如杭州、成都、南(nán)京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月(yuè)份，两部(bù)门联合发文(wén)，全(quán)面推动(dòng)二手房“带押过户”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评的新政。对(duì)于(yú)激活二手房(fáng)交易，具有定海神针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业(yè)、房地产企业要发挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归到常识(shí)，从字(zì)面理(lǐ)解一下这两个词，意思(sī)就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政策(cè)，还(hái)有一(yī)大波正在路上...

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