导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住(z中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机hù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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