文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资(小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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