近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jì黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石n)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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