导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低方阵是什么意思(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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