饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额(é)外的负(fù)担，而且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差(gòu)应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务(wù)领域(yù)的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也(yě)有利加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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