5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国(gu数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义ó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(h数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义uò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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