文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪(jīng)济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪>日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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