文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(g姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她āng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道(dào)姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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