万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下(高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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