导读(dú)

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(紫菜是不是海鲜zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-紫菜是不是海鲜2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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