万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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