5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子