“现(xiàn)在的房地产很(hěn)难再出现像过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资者(zhě)的关注(zhù)度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业(yè)来看，无论是(shì)业(yè)绩(jì)，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地(dì)杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个(gè)基(jī)准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地产的(de)开(kāi)发资金来源(yuán)，可(kě)以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意给房企(qǐ)贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房(fáng)企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化(huà)，无(wú)论是(shì)在销售，还(hái)是融资等(děng)各个方面都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的房企在(zài)资本(běn)市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找最(z衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗uì)后的赢(yíng)家(jiā)”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债(zhài)率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业(yè)内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的(de)综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得(dé)注(zhù)意的是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的(de)张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未来市场，以及过(guò)于激(jī)进(jìn)的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地(dì)块也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计(jì)今(jīn)年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市(shì)，另外(wài)一半也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道(dào)，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些(xiē)房企的扩张速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手(shǒu)的(de)章法仍要小心，如果负(fù)债率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要(yào)比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产行业(yè)的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)并没(méi)有那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提(tí)高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿(ná)地较积极(jí)的房企(qǐ)梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积(jī)极(jí)的拿地策(cè)略的同(tóng)时(shí)，也较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民营房企，但(dàn)在各维度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营(yíng)房企，机(jī)构(gòu)更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营(yíng)房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置(zhì)混合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六(liù)组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报(bào)，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团在(zài)业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等(děng)多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的(de)增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年(nián)一季度(dù)，滨江集团(tuán)更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极，根(gēn)据(jù)诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的较突出表现，也(yě)让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的(de)集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公(gōng)司于(yú)5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地(dì)产开发(fā)只是房(fáng)地产产(chǎn)业链上的中游环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要(yào)包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不(bù)足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量(liàng)房时代(dài)，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业(yè)链，尤其(qí)是偏消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这(zhè)一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对(duì)看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们(men)分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜(nà)主(zhǔ)要从事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居(jū)、睡眠(mián)家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧价值(zhí)发现、中(zhōng)欧(ōu)潜(qián)力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)股票还(hái)有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光(guāng)一(yī)时(shí)的家(jiā)居板块(kuài)也(yě)因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露(lù)出(chū)曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志(zhì)邦家居。同一时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比双(shuāng)升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十(shí)大流(liú)通股股东来看，《红周刊(kān)》发现广发(fā)基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季(jì)报(bào)中他管理的(de)广(guǎng)发(fā)策略优(yōu)选和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他(tā)的独门(mén)重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业股也越(yuè)来(lái)越被衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗(bèi)机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经(jīng)过(guò)两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价的(de)公司(sī)很少，因为物(wù)业(yè)公(gōng)司很容易(yì)一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

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