导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zh切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天ǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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