文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌ong>2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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