万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的(de)第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约5杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字5.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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