5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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