万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生浙k是浙江哪个城市的效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质浙k是浙江哪个城市的押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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