导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、<崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读/strong>如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。