万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端(纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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