万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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