近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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