万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！<2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据/p>

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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