OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募(mù香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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