5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上浴资都包括什么 浴资是门票吗银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，浴资都包括什么 浴资是门票吗以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 浴资都包括什么 浴资是门票吗